S05E08 - Emergencia habitacional

¿Seguirá subiendo el precio de los pisos? ¿Estamos ante una emergencia habitacional? ¿Qué aporta la nueva Ley de Vivienda? De todo ello hablamos con Fernando Cos-Gayón, director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la UPV y de la Escuela Técnica Superior de Ingeniería de Edificación y Kaliane Bauzá Reynaldo, Arquitecta y Máster en Edificación y coordinadora de Investigación y análisis de datos de la Cátedra Observatorio de la Vivienda UPV.

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5ª TEMPORADA

"Revisado por pares" es un programa en el que investigadores de la Universitat Politècnica de València (UPV) pasan por nuestros estudios para comentar, de dos en dos, la actualidad científica. Una agradable conversación para estar al día de los avances en el mundo de la investigación académica.

Con la colaboración de la Fundación Española para la Ciencia y la Tecnología (FECYT) del Ministerio de Ciencia e Innovación.

Durante años, demasiados años, la alarmante proyección que la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la UPV venía anticipando fue ignorada e incluso negada por las diferentes Administraciones Públicas Valencianas. Previsiones de aumentos de precio de compra y alquiler que comprometían el acceso a la mayoría de la población no sirvieron para la toma de conciencia del gravísimo problema habitacional que se nos venía encima.

A día de hoy, ya estamos ante una emergencia habitacional generalizada. Empieza Revisado por pares. Revisado por pares, un programa presentado y dirigido por Luis Durano en UPV Radio, radio.upv.es. Bienvenidos a una nueva edición de Revisado por pares, este espacio de divulgación y análisis científico de una cuestión que hoy nos afecta a todos. Esa emergencia habitacional generalizada. Hemos empezado el programa reproduciendo unas palabras de uno de nuestros invitados del

día de hoy. Él es Fernando Cosegallón López, director de la Escuela Técnica Superior de Ingeniería y Edificación y director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de nuestra Universidad. Fernando, muy buenas. Hola, ¿qué tal? Buenas. Y mil gracias por acompañarnos en este Revisado por pares abordando un tema que nos ocupa y nos preocupa a todos, sin duda. Pues efectivamente, lo que es la vivienda para cada uno de los ciudadanos y sobre todo

los ciudadanos españoles, que lo tenemos como algo más que una vivienda para vivir, es nuestro ahorro para una jubilación incluso, pues es un tema muy sensible y por eso desde la Cátedra hace años que estamos siguiendo y anticipando problemas como los que tenemos ahora. Y alertando, anticipando y alertando sobre ellos. Y va a compartir estos próximos minutos con Fernando, con quien nos habla y con todos

vosotros, Caliane Bauza Reinaldo. Caliane es arquitecta y máster en edificación, coordinadora de investigación y análisis de datos de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de nuestra Universidad de la Politécnica de Valencia. Caliane, bienvenida también y muchas gracias igualmente. Gracias a ustedes por la invitación. Y decíamos, Caliane, Fernando, en esa intro de este programa que estamos viviendo esa

emergencia habitacional generalizada. Intentemos hacer un diagnóstico de cuál es la situación y problema de la vivienda en España, aunque algunas pinceladas todos conocemos. Pues sí, porque se ha puesto en el centro del debate político y como todo lo que sale a esa primera plana, pues ahora mismo es un objetivo y casi todo el mundo tiene su opinión. La realidad es que el mercado de la vivienda es un mercado muy complejo porque tiene básicamente

tres productos, muchos más, pero los principales son la vivienda de obra nueva, la vivienda de segunda mano y el alquiler. Luego está el co-living y otras formas de habitar que veremos más adelante en este futuro que nos espera. Pero la realidad es que la vivienda de obra nueva es la que habitualmente marca el ritmo y cómo va a ir y el rumbo de lo que es todo el sector inmobiliario. Lo que está ocurriendo en toda España es que después de la crisis del 2008, el sector

inmobiliario quedó muy tocado. Quedó muy tocado sobre todo de imagen y esa imagen no hay manera de levantarla. Por más que el sector financiero fue mucho más crítico de cara a lo que sucedió, el sector inmobiliario es el que no se le perdonan estas cosas. Y eso lo hemos visto en que a nivel político también en la ideología, lo hemos comentado varias veces estos días, pues no se aterriza bien y al no aterrizarlo bien se sigue considerando

a ese sector como un sector maldito. Por eso la vivienda no entra y cuando entra, entra como ha entrado ahora de una manera desproporcionada. Porque la única solución, y me adelanto al diagnóstico, es que haya más viviendas. La realidad es que el precio de la vivienda ahora mismo, el precio de la compra de la vivienda es prohibitivo para la mayoría de la población. Ya no sólo para los jóvenes que quieren emanciparse, sino para cualquier familia que

quiera pasar del alquiler a una vivienda en propiedad o que haya tenido hijos y quieran pasar a una casa un poco más grande. Es prácticamente imposible porque estamos en cifras que rozan los 3.000 euros el metro cuadrado. O tienes 300.000 euros o no compras una vivienda en Valencia. Pues vamos hacia eso. Y digo vamos hacia eso porque esto no es una foto fija, no ha parado. O sea, la previsión para este año según lo que estamos viendo con nuestros datos,

que lo hacemos con ciencia de datos y con algo de éxito, si miramos los cinco años atrás, éxito que no habríamos querido tener por los resultados, nos da que vamos a seguir con un 2% trimestral aumentando el precio. Y es evidente porque no hay producto y en cambio cada vez hay más gente que necesita vivir. Claro. Esa es la clave, el necesitar vivir. Comentabas, Fernando, al principio también, dices que para una gran parte de la población

la vivienda no es solo donde vivimos, sino que son nuestros ahorros para nuestra jubilación. Mucho me equivoco, pero ese diagnóstico en unos años salta por los aires. Ya ha saltado por los aires para una generación. Ahora mismo la gente que esté por debajo de los 40 años o han conseguido de alguna manera entrar en alguna vivienda hace 6 o 7 años, o ahora el problema es que están en una situación de alquiler que no les permite, desde luego no les permite ahorrar, les permitirá

de una manera muy justita llegar a final de mes. De modo que efectivamente ya no es, decimos la vivienda porque es lo que tenemos ahí, pero el ahorro es necesario invertirlo en algo, o en un fondo de inversión, o en un fondo de pensiones, o en algo para el día de mañana. Y eso es lo que no está viendo. Por eso decimos que es una emergencia habitacional, porque va más allá. Esto no es que no puedo comprar una vivienda, no puedo alquilar, es que el alquiler es absolutamente

prohibitivo. Luego nos lo dirá Calián, pero es que supera con mucho la cuota y la hipoteca. Comentaba, ha dado una cifra, Fernando, tienes 300.000 euros o no te puedes comprar una vivienda y que va a ir increchando. Este es el diagnóstico, una cifra en referencia a Valencia, pero incidamos un poquito más que esos datos los controlas muy bien, Calián, de cuál es la situación de la ciudad en la que nos encontramos nosotros mismos.

Pues nada, un poco afirmando lo que decía Fernando, la situación acá en Valencia que desde la cátedra Observatorio de la Vivienda la hemos ido supervisando los últimos cinco años, concretamente desde el 2019 hemos ido tomando cada trimestre los datos que nos permiten desde las plataformas digitales donde se publica la oferta que tenemos de vivienda de obra nueva. En este caso específicamente vamos a centrarnos un poquito en la vivienda de obra nueva y

lo que estábamos comentando es que justamente hemos ido viendo cómo sigue creciendo este precio medio por metro cuadrado en los últimos tres años y justamente nos ubicamos allí porque precisamente corresponde al momento en que un trimestre antes de la pandemia por COVID-19, pues teníamos ubicado un determinado precio que a día de hoy se ha incrementado en más de un 50%, es decir, justo tres años después se ha incrementado en este porcentaje

y lo que está ocurriendo también es que al mismo tiempo está disminuyendo esa oferta, es decir, cómo lo vamos comprobando en la cátedra, pues bien, lo que les decía cada trimestre, nosotros vamos observando cómo se mueve esa oferta en las plataformas digitales, dígase Idealista, Fotocasa, y nosotros vamos entonces un poco reseccionando todo lo que se va ofertando. A partir de ahí, nosotros entonces, a partir de lo que explicaba Fernando, procesamos todos

esos datos y posteriormente entonces ubicamos, digamos, ese precio medio en la ciudad de Valencia. Pero esto no se comporta en todos los distritos de la ciudad, sabemos que hay distritos donde el precio exactamente está mucho más tensionado, pero bueno, básicamente lo importante es que a día de hoy realmente estamos a punto de llegar a los 3.000 euros por metro cuadrado, lo cual es una cifra que la verdad que es muy complicada de entender.

Y entonces, por otro lado, cada vez es menor la oferta, lo cual nos está demostrando también que se está construyendo bastante poco, y bueno, a partir de ahí es que hemos... Y a partir de ahí la proyección, lo que comentaba Fernando, no es que ni se estanque ni que baje, sino que tira para delante la curva, para arriba la curva. Exactamente, porque también trabajamos con datos predictivos, es decir, cada informe

de la cátedra observatoria de la vivienda, es decir, el primer artículo tiene que ver con la predicción y justamente lo que hemos concluido es que esa predicción se ha ido lamentablemente cumpliendo, de que se va a ir acrecentando alrededor de un 2% se está pensando este año, pero que incluso los datos que está dando la cátedra se han ido por encima casi siempre de la predicción, es decir, la predicción propone un porcentaje

y casi siempre el resultado real se ha ido por encima en cuanto a precio medio se habla de esa predicción, y es lo complicado del tema. ¿Y Valencia puede afrontar una mayor construcción de viviendas? Bueno, pues, a ver, que no solo nosotros presentamos problemas, nosotros también en la cátedra nos hemos dado la tarea de, digamos, proponer algunas soluciones, porque claro, los investigadores también estamos abocados a ello, recientemente también, a inicios de año, nosotros estuvimos

investigando un poco sobre el tema de la vivienda pública, en este caso la vivienda protegida que es como la conocemos acá, y básicamente hicimos un estudio en la ciudad de Valencia, en este estudio nosotros nos basamos en los datos que ofrece el Instituto Valenciano de la Edificación, y tomando un poco esos datos hicimos un levantamiento del suelo protegido que está hoy en la ciudad de Valencia, y entonces, pues nada, a partir de ese estudio

que hicimos, la cátedra, pues un poco ponderando los precios y demás, a partir de los precios que investigamos nosotros básicamente, pues llegamos a la conclusión de que aproximadamente se podrán construir unas 2.500 viviendas aproximadamente, claro, en ese suelo protegido de la ciudad de Valencia, y que eso pudiera representar un ahorro, una disminución del 30% en el precio medio de metro cuadrado, es decir, además del beneficio de tantas

familias que se pudieran, en este caso, beneficiar de cualquier variante, es decir, lo mismo puede ser alquiler que puede ser compra. ¿Soluciones hay después, Fernando? Claro, claro, sí, soluciones sí que hay. Una cosa que nos sorprende mucho son las soluciones que estamos escuchando estos días, esas nos sorprenden más porque son de mucho calado y están cayendo como píldoras cada semana. ¿La ley de la vivienda es una solución a esta emergencia habitacional que estamos dibujando

y sufriendo? ¿La nueva ley de la vivienda? Voy a ser políticamente incorrecto, en modo alguno, es justo lo contrario. La intervención en un mercado debe contar con una premisa inicial, y es que esa intervención se hace con una oferta que controlas, es decir, una oferta que sabes que si tú vas a tocar aspectos concretos que la regulan, sabes que no va a desaparecer el producto.

Eso sólo se puede hacer cuando hay un gran patrimonio del Estado, en cualquiera de sus administraciones, que regula todo lo demás, por ejemplo, Viena, que tanto estamos escuchando. Pero Viena tiene una diferencia, por eso hay que analizar bien las cosas antes de soltar medidas. Viena tiene tanta vivienda protegida, al igual que algunas partes de Alemania, todos tendremos en la cabeza 3D y los bombardeos de los aliados en la ciudad, que arrasaron absolutamente

la ciudad. ¿Qué ocurrió? Que hubo que hacer una reconstrucción a una escala gigantesca. En la Primera Guerra Mundial, después de la Primera Guerra Mundial, eso sucede en Viena. Las condiciones son tan lamentables que el gobierno municipal decide invertir mucho en vivienda y subir unos impuestos específicos para ello y plantear gastarse muchísimo dinero de las arcas municipales en construir 60.000 viviendas en una ciudad.

Claro, 60.000 viviendas en una ciudad. Estamos hablando aquí de que 2.500 viviendas pueden afectar hasta un 30% en el precio. Imaginemos 60.000. Claro, si tú tienes eso y luego además haces un acuerdo, como se ha hecho con los años. Esto empezó allí, pero luego después de Hitler fue un desastre absoluto también en Viena y también hubo que seguir interviniendo.

Y resulta que al final lo que tienes es un parque de vivienda pública tan grande que cuando tú le dices ahora al sector privado, vosotros también podéis hacer vivienda protegida en estas condiciones, que es lo que se está pidiendo aquí en España, lógicamente van a tener un elemento regulador que es el precio de semejante demanda.

Pero en España es justamente al contrario. Aquí estamos con un 97,5% en propiedad privada. Y esa propiedad privada, por mucho que se nos quiera hacer ver que son fondos de inversión, que me niego a llamarles fondos buitre, esos fondos no tienen una parte importante de ese 2,5 que tenemos ahí. Entonces, al final resulta que realmente el casero habitual en España es el que tiene menos de tres viviendas y ha destinado los ahorros de su vida a eso precisamente para complementar.

O eso, o que sus hijos luego puedan tener acceso a una vivienda o una pensión, en fin, es un ahorro privado. En cualquiera de los casos, a cualquiera de ese tipo de propiedad, lo que va a querer es primero que no pierda dinero y segundo que pueda ocupar la vivienda, por ejemplo, su hijo cuando quiera, en el momento que toque, según un contrato.

Por tanto, nada de contratos indefinidos, sin ningún límite y, por supuesto, garantizando que ante un impago pueda recuperar tu bien, porque existe su bien privado. Si hay una ocupación en un inmueble público se puede gestionar de una manera. Pero es que así podemos llegar a lo que se llama la vulnerabilidad inversa.

Es decir, puedes tener que por una ocupación el casero caiga en una situación de vulnerabilidad porque tiene que seguir soportando, según está la ley en España, los costes de esa vivienda por el inquilino ocupado, el ocupa, ¿no? Y eso nos puede llevar a precios salvajes en cuanto a la factura de la luz, del agua y lo tiene que soportar el casero.

Por tanto, no es la solución. En cuanto a eso, sí que tiene algunas cosas buenas. Es imposible hacerlo todo mal. Es decir, una cosa interesantísima que no sé por qué no se había hecho antes es que una vivienda pública siempre será pública. No decaerá, como en las leyes anteriores, a los diez años a poder vender al precio que quieras.

Pues mira, no. La vivienda pública, ya que ha tenido una subvención, unas ayudas o el tratamiento que tiene, siempre será pública. Eso es muy interesante. ¿La nueva ley ampara al casero o ampara al inquilino? Claramente al inquilino. Ampara al inquilino desde un punto de vista que tiene su sentido, pero cuidado.

Quizá la palabra no sea amparar. ¿La nueva ley machaca al casero? Bueno, fíjate, estaría más de acuerdo con esa que con la otra. Pero si fuera un fondo de inversión, como nos pintan, que lo único que quieren es sacar dinero y estas cosas, me daría igual. Pero el problema es que al que le está llegando ese mensaje es alguien que lo que va a hacer es retirar su vivienda del alquiler.

Eso es lo que nos preocupa. No que sea verdad o que no. No, no, no, si me da igual. Como me decía alguien el otro día en una entrevista, habrá que explicarle bien al que tiene la vivienda que no va a pasar nada con su vivienda y que no la retire. Porque lo que puede hacer es mirar lo que está pasando, en nuestro caso un poquito más arriba, en la ciudad de Barcelona y se darán cuenta de lo que pasa realmente.

Lo que está sucediendo es que los que menos dinero tienen, los más desfavorecidos, no pueden alquilar una vivienda porque tienen que pasar un casting del casero que, vamos, es impresionante, ¿no? Y ese modelo, Caliaren, ¿no llega ya a Valencia ese casting para simplemente, y el simplemente aquí es importante, poder acceder a un derecho que yo no sé si hoy está reconocido, es real, no es real, a esa vivienda digna, ese proceso de casting

entre personas que deseamos acceder a una vivienda, ¿no está ya en Valencia también? Pues yo creo que sí, yo creo que sí, que sí estamos padeciendo también ese mal y realmente los precios están ahí, es decir, el alquiler también está subiendo muchísimo, por ejemplo, en el último año la oferta de alquiler subió prácticamente un 30%, es decir, cada vez los precios son más altos y cada vez menos personas pueden acceder incluso

también al alquiler. Y sí, yo creo que sí, y puedo hablar incluso desde lo personal, ese casting sí o sí lo hacen, y de hecho te piden cosas que vamos, que los caseros te están pidiendo hoy, por ejemplo, hasta que tú puedas demostrar que tienes otra vivienda adquirida para un extranjero, por ejemplo, estudiante como yo, que vengo a la ciudad y me quisiera, por ejemplo, rentar un piso, pues como yo voy a demostrar que tengo una

propiedad en España, si no la tengo, y es una condición que hoy muchos caseros te están pidiendo para rentar, entonces, claro, resulta bastante complicado. Esa realidad nos sirve también para retomar, rehacer de nuevo la pregunta, ¿no se machaca también al inquilino, Fernando? ¿Al inquilino? Con esa petición de prácticamente tener, no sé, para poder acceder a una vivienda digna.

Claro, esta ley es un tiro al pie a los más desfavorecidos, eso es lo que más nos sorprende, es decir, que lo que se pretende, obviamente, es que todo el mundo tenga derecho constitucional a una vivienda digna, eso está fuera de todas las dudas, pero ¿qué ocurre? Que se está haciendo justo al revés, porque el más desfavorecido es el que, o como dice Caliene, no vas a tener una vivienda para decir, no, es que yo tengo una vivienda, y el casero lo que quiere es tener la certeza de que esa persona que va

a llegar allí, según la nueva ley, va a poder responder, porque ya se han dado hasta nombres, sabéis que nos encanta poner nombres en España, pues la inquiocupación, el inquilino que llega paga un mes y el mes siguiente no lo paga y se declara vulnerable, ya la hemos desplegado, porque la ley va a obligar a hacer un arbitraje, o sea, vas a tener que negociar con el que no te paga el segundo mes, cuando alguien que se alquila, lo normal no es que

el segundo mes caiga en vulnerabilidad, o sea, algo estarías notando en tu economía. Igual que hablamos hace ya varios años de emergencia habitacional, una de las cosas que nos ocupa y que nos preocupa mucho en la cátedra es que no lleguemos a los asentamientos informales, que eso en Latinoamérica es algo habitual y aquí afortunadamente es excepcional, pero en lo que acaba de decir Kaliane, por ejemplo, sucede en la Ciudad de Buenos Aires.

La Ciudad de Buenos Aires, que tiene unas zonas muy, muy complejas de asentamientos informales, en otros países se llaman favelas, allí se les llamaba peyorativamente Las Villas, son barrios de personas como nosotros, personas, no son delincuentes, ni muchísimo menos, sino que han caído en que la única solución para poder alquilar es en un sitio absolutamente lamentable en cuanto a los servicios urbanos, pero que no le piden ese tener otra vivienda

en propiedad, que te deja fuera al 90% de la población, con lo cual caen en una zona en la que además hay abuso por parte de los caseros que no son a veces ni titulares del suelo porque es una zona de un asentamiento informal y es un aviso que se le ha dado personalmente, yo se lo he trasladado a nuestros políticos.

Cuidado porque podemos caer en asentamientos en ciudades como Valencia, Kaliane, Fernando. Yo estoy convencido de que sí, si no se hace algo urgentemente, por eso estamos alarmando, porque es que, ¿qué va a hacer alguien que no puede demostrar que dentro de seis meses pueda pagar un alquiler? ¿Cómo le demuestras a un casero que dentro de seis meses vas a estar trabajando en la misma empresa? Es casi imposible, aunque lo nominan ya no es suficiente.

Por tanto, ¿qué ocurre si se sigue reduciendo, como ha dicho Kaliane, la oferta, que está en unos límites preocupantes, que las casas que quedan en alquiler hay que verlas? ¿Y qué haces en ese momento? Pues bueno, te vas al Extra Radio y montas ahí una caravana y empieza primero con caravanas y luego con otras cosas, ¿no? Y queremos poner el foco ahí para que sepamos que los experimentos pueden acabar en esta situación, cuando la solución, la única solución, como en cualquier

mercado, es construir más vivienda. Hay que hacer cosas urgentemente, comentabas, pasa única y exclusivamente por construir más vivienda o pasa por otras políticas también, Fernando? Bueno, por lo que no pasa, es por topar el precio del alquiler, como es normal. ¿Por qué? ¿Topar el precio del alquiler es erróneo? Porque históricamente, y aquí que estamos en revisión de pares, lo primero que se hace en cualquier artículo científico

es un estado del arte, un estado de la cuestión. Pero la política no entiende revisión por pares. Efectivamente, no, se reparten, otra cosa, ¿no? Entonces, aquí lo que está ocurriendo es que nadie ha mirado, o han mirado y no han querido ver, lo que ha ocurrido donde se ha implantado por diferentes signos políticos, ¿no? En París se puso ya a los dos años hubo que retirarlo, en Berlín no funcionó y en Barcelona está siendo catastrófico

si lo comparamos con otra ciudad similar que sería Madrid. Catastrófico. Entonces, ¿por qué se insiste en eso? Bueno, porque políticamente parece que tiene sentido, ¿no? Y hay gente que puede, no estando informada, decir, bueno, pues que no cobren más, que no cobren más y que me lo fijen.

El problema, como decía yo, es, bueno, ¿eso quiere decir que nos conformamos con los precios actuales? Porque cuando tú dices ya que no suba más es como si estuviera bien, no, no. Esto no está bien, esto es una salvajada, esa es la palabra, con lo cual hay que conseguir bajarlo. Y eso solo se baja teniendo más oferta. El tema de la SARE podría ser una cosa interesante si se hubiera hecho hace diez años una previsión, pero ahora mismo no hay vivienda en el lugar en el que más preocupa esta subida de precios,

no hay. O sea, esto de que existen nueve mil, ni siquiera esas nueve mil, las cincuenta mil me parece una broma de mal gusto, pero ni siquiera la ciudad de Valencia no hay apenas viviendas de este tipo. Con lo cual, hay que ponerse a construir ya, es que desgraciadamente a menos de tres años vista yo no veo una solución.

No hay solución. O sea, la solución es ahí si nos gastamos mucho dinero, ¿no? Y es pagarle a la gente el alquiler con los fondos públicos. Cuidado que no se les ocurra, ya se les está ocurriendo, pero cuidado porque eso nos va a meter en una situación que ya Bruselas está diciendo que está pasando con los fondos públicos en España, ¿no? Está empezando a pedir información porque no es una cosa que se solucione solo desde el Estado.

Por eso la colaboración público-privada, por eso en Viena funciona tanto y hay tantísimas viviendas porque el privado también está haciendo. En los años noventa aquí se hacía, en mi primera casa fue una cooperativa de viviendas privada. ¿Y esa colaboración público-privada es factible en el mercado inmobiliario español, Fernando? Sí, sí, lo están deseando.

Claro, ten en cuenta que los promotores el problema... ¿Y en el mercado? No sería mercado. ¿En la clase política española? Bueno, la clase política yo creo que tiene que buscar soluciones, que para eso les pagamos. Y el problema es que eso que acabo de decir que es una cosa lógica, pues vemos que no siempre es así.

Porque lo que estamos escuchando estos días no tiene nada que ver con buscar soluciones. Lo que estamos escuchando estos días es 28M. Básicamente. Básicamente. Claro. No es emergencia. Es 28M, efectivamente. O sea, si no, yo entiendo que un político responsable, estoy siendo muy políticamente correcto, lo que tendría que hacer es, si tiene una batería de medidas, presentarlas y no ir cada semana diciendo una para analizar el impacto que está teniendo en esa fuga de votos, que se ha detectado por parte de la gente más joven, que claro

este tema ya empieza a preocupar. Sería más creíble, independientemente del contenido, si fueran todas las medidas juntas, pero no han ido juntas. Y luego además es que no son creíbles porque en sí mismas no son fáciles, ni factibles, ni hacerlas rápidas. Incluso el Ministerio de Defensa, aquí lo tenemos fácil en Valencia, en la ciudad de Valencia tenemos el tema de los cuarteles de Alameda desde hace cuánto.

Bueno, hace mucho tiempo que se podía haber puesto en marcha, ¿no? Y es un tema que es complejo porque tiene que recalificarse además ese suelo, ¿no? Pero si no se aborda un problema complejo, la emergencia habitacional será cada vez más grave.

Va a crecer más porque, como ha dicho Calleanes, está desapareciendo la oferta de alquiler de vivienda de segunda mano y de vivienda obra nueva. Vivienda obra nueva, claro, decía si el sector privado estaría interesado. Claro que estaría interesado porque hay suelo público que en el que está parado no se hace nada con ese suelo público.

Entonces una manera inmediata de tener suelo es que ese suelo lo desarrolla el sector privado con una regulación desde lo público de manera que no se descapitalice el Estado, no nos cueste dinero a todos los contribuyentes. Y hay fórmulas como el cambio de obra de toda la vida o como lo que es el derecho de superficie, que también es tener una...

el que hace toda la inversión es el privado durante un tiempo, 50 años, y luego pasa a ser público, pero de facto desde el primer minuto ya es público porque hay que tener un precio tope. En Viena da igual que estés en una vivienda propiedad del Estado que propiedad de un privado. Tú pagas el mismo alquiler porque es el mismo y si la compraras, en el público no se compra, pero en el privado te costaría lo mismo.

Con lo cual hay que echar mano del sector privado regulándolo, por supuestísimo, como estaba, regulado pero mejor, ¿no?, con esa cosa buena que tenemos de que ya nunca podrá descalificarse la vivienda. Caleanes, sí. No, un comentario que quizá Fernando lo pueda abordar un poquito más es el tema de que las administraciones también están necesitando disminuir los plazos de tiempo para la gestión de todo el proceso constructivo.

Dígase, el otorgamiento de licencias, permisos y demás que en realidad también están afectando negativamente todo el tema de las nuevas promociones y eso lo hemos visto en las reuniones que hacemos con los patronos, en los intercambios que hacemos y bueno, las cuestiones que vamos leyendo e investigando en esta... Eso afecta a que haya disponibilidad o no de vivienda. Sí, muchísimo.

Claro, como dice Caleanes, si el proceso de tener una vivienda se va a tres años, hay que ver por qué se va a tres años. Hay una parte importante, que vienen a ser 16 meses, que es puramente administración, solicitud de permisos. Y luego hay una parte importante que también habrá que replantearse, que eso sí que es muy fácil de intervenir, y es los impuestos.

Hay casi un 25% de impuestos en el precio de la vivienda. Ahí lo tenemos muy fácil. Lo dejamos a cero y han bajado un 25% el precio de las viviendas. Bueno, qué margen tenemos, ¿no? No estamos hablando de eso, pero que igual hay que dejar de poner el foco en los que ganan más, en teoría, que son los promotores, y cuidado que nosotros como Estado también estamos ganando, porque hay unos impuestos que son menos de 25. Vamos a concluir retomando la pregunta clave sobre la que estamos hablando en estos minutos

en este Revisado por París. Desde la Cátedra, hacéis una prospección también de hacia dónde nos dirigimos. Desde la Cátedra, ¿creéis que está en riesgo ese derecho constitucional, Fernando, Caliane, a una vivienda digna, si no cambian las cosas, claro? Claro, es así, es de facto, ¿no? Ahora mismo no está garantizado el derecho a una vivienda digna de ninguna de las maneras, por todo lo que hemos ido comentando, y lo vemos hasta

en nuestros alumnos en los másteres, que tenemos muchos alumnos latinoamericanos, básicamente, que tienen muchísimos problemas para poder llegar, y con ellos tenemos una pulsión de primera mano de lo que sucede. No está garantizado y habría que conseguir una norma, una ley, marco, que además fuera con las competencias adecuadas, porque aquí encima entramos con competencias transferidas, que aún lo complican todo mucho más, para garantizarlo.

Dejar también, por ejemplo, el tema del rendimiento de pisos turísticos fuera, pues tampoco ayuda mucho para ver qué impacto puede tener, porque igual nos encontramos con una transferencia brutal, como pasó en la pandemia, pero al revés. En la pandemia todos los apartamentos turísticos pasaron al alquiler tradicional, porque no había turistas, y entonces nos cayó el precio casi un 20% en el 2020, pero de repente rebotaron con muchísima fuerza

y pasó al contrario. Ahora lo que puede pasar es una fuga masiva hacia algo que no termina de estar regulado, que es el alquiler turístico, donde no existe esta historia. O sea, no hay nadie que venga a visitar Valencia que se vaya a quedar de por vida en tu casa de Ocupa. Kalyani, contigo cerramos.

Vivimos una realidad, y muchos de nosotros, y nosotras la vivimos en primera persona, pero esa prospección es, si cabe, más negativa que incluso lo que vivimos a día de hoy, si no hay cambio. Sí, evidentemente. Si no hay una conciencia adquirida en las administraciones de que necesitamos un cambio, pues claro, que vamos a ir a peor. Y lo comentábamos cuando veníamos de camino acá, y yo le decía a Fernando, bueno, ¿hasta qué punto la ley…? Y claro, la ley sí o sí, por alguna vía, tendrá que favorecer

en alguna medida. Pero bueno, consideramos que a día de hoy, si no se toman medidas urgentes, y con bastante radicalidad, digamos, pues sí, la situación irá a peor. Y bueno, lamentablemente, pues los sectores más desfavorecidos serán los más perjudicados, sí. Y cerramos de nuevo con ese dato, un dato directo, sencillo, entre comillas.

Valencia, construcción de 2.500 viviendas protegidas posibles, reducción del precio medio en la ciudad, 30%. No parece tan complicado, Fernando. Pues efectivamente, es una cuestión de voluntad. Pues Fernando Cosgallón, Caliane Bauzá, millones de gracias por haber compartido con nosotros este espacio.

Podríamos hablar mucho, muchísimo, sobre vivienda digna o indigna, sobre regulación política o desregulación. Vamos, podríamos estar aquí horas y horas, pero tenemos el espacio que tenemos, revisado por pares. De nuevo, gracias por vuestra participación en este espacio. Y seguiremos hablando de vivienda seguro, más allá del 28M, porque es algo que está fuera de periodes electorales.

Gracias a ustedes. Muchas gracias. Hasta aquí, nuestro revisado por pares del día de hoy, que como decíamos al principio, ha abordado un tema que nos ocupa y nos preocupa a todos, a todos nosotros, y nosotras volvemos con todos los otros en dos semanas, en una nueva entrega de este espacio, que de nuevo contará, como siempre, con la colaboración de la Fundación Española para la Ciencia y la Tecnología del Ministerio de Ciencia e Innovación.

Hasta entonces, sed felices.